Seguridades preventivas en la compra de inmueble

 

 

 

¿Qué se debe hacer antes de comprar un bien inmueble o predio urbano, es decir, antes de adquirir un terreno, una vivienda, un departamento, un edificio o una edificación?

 

ASPECTOS PRELIMINARES

Al vendedor se le invoca dar toda la información sobre el inmueble al comprador, alcanzándole la documentación pertinente, como puede ser copia del DNI, título de propiedad, partida registral, autoavalúo, planos, licencia de construcción o de obra, certificado de conformidad de la construcción, reporte de arbitrios municipales, recibos de servicios.

 

Al comprador se le aconseja solicitar toda la información y documentación al vendedor en relación al predio urbano, y verificarla en las entidades públicas respectivas.

 

Con el propósito de que la compraventa sea segura se sugiere lo siguiente:

 

PRIMERO: IDENTIFICAR AL PROPIETARIO

Una vez ubicado el inmueble a comprar, identificar plenamente al propietario o dueños del predio, determinar si es bien propio, o es de la sociedad conyugal, o es de la sucesión indivisa, si son varios los propietarios, si es propiedad de persona jurídica privada o de una entidad pública.

 

SEGUNDO: VERIFICAR NOMBRE DEL PROPIETARIO

Verificar que el nombre del vendedor o de los vendedores, esté exactamente igual, tanto en el DNI como en el título de propiedad, a la vez, comprobar la vigencia del DNI, pues, podría haber caducado.

 

TERCERO: INSCRIPCIÓN EN REGISTROS PÚBLICOS

Preguntar al vendedor si el bien está inscrito en Registros Públicos, en tal caso, apersonarse a la Oficina Registral y recabar copias simples de la partida del predio, para verificar lo siguiente:

 

-         Si los vendedores son los propietarios.

-         Si el bien está libre de gravamen, hipoteca u otra carga.

-         Si hay alguna anotación que pudiera limitar el derecho de disposición de los vendedores.

-         Si tiene inscrito la declaratoria de fábrica.

-         Conocer cómo fue adquirido el inmueble por el vendedor de sus anteriores propietarios.

 

CUARTO: IMPUESTO PREDIAL (AUTOAVALÚO)

Pedir al vendedor, el recibo de pago, en forma completa, de las cuatro cuotas del Impuesto Predial, del año a celebrarse la compraventa, también le proporcione los comprobantes de pago del referido tributo de los seis últimos años, a fin de tener la certeza que no se debe el autoavalúo a la municipalidad respectiva.

 

QUINTO: RECIBOS DE SERVICIOS Y REPORTE DE ARBITRIOS

Si el inmueble ya cuenta con los servicios correspondientes, entonces, solicitar los recibos de agua potable, luz eléctrica, telefonía, internet, cable, guardanía, el reporte de arbitrios de limpieza pública, áreas verdes y seguridad ciudadana, que acrediten estar al día en el pago de tales servicios básicos y municipales.

 

SEXTO: PLANOS, DISEÑO Y LICENCIA

Es necesario, si ya hay construcción, pedirle al vendedor le entregue los planos de ubicación, perimétrico, memoria descriptiva, debidamente firmado por Ingeniero Civil, el diseño arquitectónico elaborado por Arquitecto, la licencia de construcción o de obra, el certificado de conformidad de obra expedidos por la Municipalidad.

 

SÉTIMO: COMPRAVENTA CON VENDEDOR O APODERADO

Establecer si la compraventa se va a celebrar directamente con el o los propietarios, o se va a realizar mediante apoderado, en tal caso, exigir el Poder Especial por Escritura Pública extendida por Notario Público e inscrito en Registros Públicos, con la expresión clara y concreta de tener poder especial para vender específicamente el inmueble de la compraventa, el mismo tiene que estar descrito en el poder especial.

 

OCTAVO: CONOCER EL INMUEBLE

Conocer el inmueble directamente por dentro y por fuera.

Por dentro: ver si están funcionando los servicios básicos, se aconseja:

 

-         Abrir todas las llaves de agua, a fin, de comprobar si hay adecuada presión.

-         Prender todos los focos, a fin, de comprobar si hay adecuada tensión.

-         Revisar el estado de conservación del inmueble, el tipo de material, si hay pared medianera, etc.

-         Algo importante, ver si hay o no servidumbre aparente, legal o convencional; si el inmueble a comprar es predio sirviente o predio dominante.

-         Comprobar si los ambientes están conforme a los planos.

-         Verificar si las medidas perimétricas del plano corresponden a la realidad.

 

Por fuera: ver en qué zona está ubicado:

 

-         cómo son las colindancias, no vaya a haber un taller o establecimiento, cuyo funcionamiento produzca ruidos, olores o movimientos molestos.

 

NOVENO: LEER EL CONTRATO

Leer el contrato de compraventa y hacerlo revisar con Abogado, antes de firmarlo, pues, se debe estar seguro que el contrato no sea simple ni complicado, debiendo contemplar los aspectos reales, legales y que los datos de los contratantes como  nombre, estado civil, firma, etc., sean exactamente a lo consignado en el DNI.

 

DÉCIMO: CASOS ESPECIALES

Hay casos especiales, por ejemplo que el vendedor sea menor de edad, ahí intervienen los padres con autorización de venta otorgado por el Juzgado de Familia. Puede ser que el vendedor sea un adulto mayor de más de 80 años de edad, es conveniente cuente con un certificado sicológico de estar con buena salud mental.

 

NOTA IMPORTANTE

Haciendo lo que le estamos indicando, Ud. evitará ser víctima de una estafa, o de un mal contrato o de una mala compra, por consiguiente no le generará problemas de nulidades en el futuro.

 

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Beto Lajo