¿Qué se debe
hacer antes de comprar un bien inmueble o predio urbano, es decir, antes de
adquirir un terreno, una vivienda, un departamento, un edificio o una edificación?
ASPECTOS PRELIMINARES
Al vendedor
se le invoca dar toda la información sobre el inmueble al comprador,
alcanzándole la documentación pertinente, como puede ser copia del DNI, título
de propiedad, partida registral, autoavalúo, planos, licencia de construcción o
de obra, certificado de conformidad de la construcción, reporte de arbitrios
municipales, recibos de servicios.
Al comprador
se le aconseja solicitar toda la información y documentación al vendedor en
relación al predio urbano, y verificarla en las entidades públicas respectivas.
Con el
propósito de que la compraventa sea segura se sugiere lo siguiente:
PRIMERO: IDENTIFICAR AL PROPIETARIO
Una vez
ubicado el inmueble a comprar, identificar plenamente al propietario o dueños
del predio, determinar si es bien propio, o es de la sociedad conyugal, o es de
la sucesión indivisa, si son varios los propietarios, si es propiedad de
persona jurídica privada o de una entidad pública.
SEGUNDO: VERIFICAR NOMBRE DEL PROPIETARIO
Verificar que
el nombre del vendedor o de los vendedores, esté exactamente igual, tanto en el
DNI como en el título de propiedad, a la vez, comprobar la vigencia del DNI,
pues, podría haber caducado.
TERCERO: INSCRIPCIÓN EN REGISTROS PÚBLICOS
Preguntar al
vendedor si el bien está inscrito en Registros Públicos, en tal caso,
apersonarse a la
Oficina Registral y recabar copias simples de la partida del
predio, para verificar lo siguiente:
-
Si los
vendedores son los propietarios.
-
Si el bien
está libre de gravamen, hipoteca u otra carga.
-
Si hay alguna
anotación que pudiera limitar el derecho de disposición de los vendedores.
-
Si tiene
inscrito la declaratoria de fábrica.
-
Conocer cómo
fue adquirido el inmueble por el vendedor de sus anteriores propietarios.
CUARTO: IMPUESTO PREDIAL (AUTOAVALÚO)
Pedir al
vendedor, el recibo de pago, en forma completa, de las cuatro cuotas del
Impuesto Predial, del año a celebrarse la compraventa, también le proporcione
los comprobantes de pago del referido tributo de los seis últimos años, a fin
de tener la certeza que no se debe el autoavalúo a la municipalidad respectiva.
QUINTO: RECIBOS DE SERVICIOS Y REPORTE DE ARBITRIOS
Si el
inmueble ya cuenta con los servicios correspondientes, entonces, solicitar los
recibos de agua potable, luz eléctrica, telefonía, internet, cable, guardanía,
el reporte de arbitrios de limpieza pública, áreas verdes y seguridad
ciudadana, que acrediten estar al día en el pago de tales servicios básicos y
municipales.
SEXTO: PLANOS, DISEÑO Y LICENCIA
Es necesario,
si ya hay construcción, pedirle al vendedor le entregue los planos de
ubicación, perimétrico, memoria descriptiva, debidamente firmado por Ingeniero
Civil, el diseño arquitectónico elaborado por Arquitecto, la licencia de
construcción o de obra, el certificado de conformidad de obra expedidos por la Municipalidad.
SÉTIMO: COMPRAVENTA CON VENDEDOR O APODERADO
Establecer si
la compraventa se va a celebrar directamente con el o los propietarios, o se va
a realizar mediante apoderado, en tal caso, exigir el Poder Especial por
Escritura Pública extendida por Notario Público e inscrito en Registros
Públicos, con la expresión clara y concreta de tener poder especial para vender
específicamente el inmueble de la compraventa, el mismo tiene que estar
descrito en el poder especial.
OCTAVO: CONOCER EL INMUEBLE
Conocer el
inmueble directamente por dentro y por fuera.
Por dentro:
ver si están funcionando los servicios básicos, se aconseja:
-
Abrir todas
las llaves de agua, a fin, de comprobar si hay adecuada presión.
-
Prender todos
los focos, a fin, de comprobar si hay adecuada tensión.
-
Revisar el
estado de conservación del inmueble, el tipo de material, si hay pared
medianera, etc.
-
Algo
importante, ver si hay o no servidumbre aparente, legal o convencional; si el
inmueble a comprar es predio sirviente o predio dominante.
-
Comprobar si
los ambientes están conforme a los planos.
-
Verificar si
las medidas perimétricas del plano corresponden a la realidad.
Por fuera:
ver en qué zona está ubicado:
-
cómo son las
colindancias, no vaya a haber un taller o establecimiento, cuyo funcionamiento
produzca ruidos, olores o movimientos molestos.
NOVENO: LEER EL CONTRATO
Leer el
contrato de compraventa y hacerlo revisar con Abogado, antes de firmarlo, pues,
se debe estar seguro que el contrato no sea simple ni complicado, debiendo
contemplar los aspectos reales, legales y que los datos de los contratantes
como nombre, estado civil, firma, etc.,
sean exactamente a lo consignado en el DNI.
DÉCIMO: CASOS ESPECIALES
Hay casos
especiales, por ejemplo que el vendedor sea menor de edad, ahí intervienen los
padres con autorización de venta otorgado por el Juzgado de Familia. Puede ser
que el vendedor sea un adulto mayor de más de 80 años de edad, es conveniente
cuente con un certificado sicológico de estar con buena salud mental.
NOTA IMPORTANTE
Haciendo lo
que le estamos indicando, Ud. evitará ser víctima de una estafa, o de un mal
contrato o de una mala compra, por consiguiente no le generará problemas de
nulidades en el futuro.
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Beto Lajo
